Giá nhà - thách thức mang tính quốc gia
Tại Diễn đàn Bất động sản Vùng Động lực phía Nam lần thứ I và Lễ Vinh danh Thương hiệu, Sản phẩm, Dịch vụ Bất động sản tiêu biểu Vùng động lực phía Nam năm 2025 do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức, Nhà sáng lập kiêm Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group Dương Long Thành nhớ lại một thời điểm hoàng kim của thị trường bất động sản: "Năm 2010, một căn nhà tại Bến Cát (Bình Dương cũ) chỉ khoảng 300 triệu đồng. Với thu nhập 5 đến 7 triệu đồng mỗi tháng, người lao động chỉ cần 5 đến 6 năm tích lũy đã có thể mua được”.
Toàn cảnh Diễn đàn Bất động sản Vùng Động lực phía Nam lần thứ I và Lễ Vinh danh Thương hiệu, Sản phẩm, Dịch vụ Bất động sản tiêu biểu Vùng động lực phía Nam năm 2025
Tuy nhiên, bức tranh hiện tại hoàn toàn khác. Ông Thành thừa nhận, "đa số người lao động hiện 'làm cả đời' cũng không mua nổi một căn nhà," và gọi đây là "bài toán mang tính quốc gia," đòi hỏi những giải pháp đồng bộ và dài hạn.
Dữ liệu thị trường càng củng cố nhận định này, khi trong 9 tháng đầu năm 2025, TP Hồ Chí Minh chỉ ghi nhận 4.300 căn hộ mở bán mới, với 60% thuộc phân khúc cao cấp, chỉ khoảng 9% giao dịch rơi vào phân khúc dưới 3 tỷ đồng – mức "vừa túi tiền" hiếm hoi (Savills). Trong khi đó, phân khúc bình dân – chiếm nhu cầu lớn nhất – gần như "biến mất" suốt 3 năm, 80% nguồn cung căn hộ tại TP Hồ Chí Minh có giá trên 80 triệu đồng/m² (VARS IRE). Trong hơn 2.000 giao dịch của DKRA Group 9 tháng đầu năm 2025, chỉ 30% đến từ người mua ở thực, còn lại 70% là nhà đầu tư.
Từ thực tế này, ông Thành cảnh báo: "Nhà đầu tư sẵn sàng đẩy giá, trong khi nhóm mua thật chỉ tích lũy được 1 đến 2 tỷ đồng, khó chạm tới những căn hộ có giá từ 4 đến 5 tỷ đồng".
Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group Dương Long Thành thẳng thắn nhận định giá nhà tăng 12-20%/năm trong khi thu nhập chỉ tăng 6-8%, tạo khoảng cách ngày càng lớn
Tình trạng này dẫn đến rủi ro thị trường mất cân bằng cung – cầu, giá tăng không dựa trên nhu cầu thực và nguy cơ hình thành "bong bóng" bất động sản. Nếu không có chính sách can thiệp kịp thời, nhà ở tại các đô thị lớn sẽ ngày càng xa tầm với.
Lối đi mới từ doanh nghiệp tiên phòng
Dù khái niệm "nhà ở vừa túi tiền" chưa chính thức có trong luật, thông điệp mạnh mẽ của Chính phủ về phát triển nhà để ở chứ không để đầu cơ đang đặt nền móng quan trọng cho việc điều chỉnh. Ông Thành tin rằng doanh nghiệp chỉ có thể tập trung vào phân khúc vừa túi tiền khi chính sách đồng bộ hơn. Ở tầm vĩ mô, cần cải cách thủ tục, tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, cùng chính sách hỗ trợ người mua nhà lần đầu. Nghị quyết 68 mới ban hành đã tạo động lực lớn.
Ở cấp địa phương, quy hoạch phải hướng đến người dân với mô hình đô thị nén 15 phút, kết hợp hạ tầng giao thông đồng bộ. Với doanh nghiệp, sản phẩm cần minh bạch pháp lý, giá hợp lý, chất lượng đảm bảo, và ưu tiên phục vụ cư dân.
"Chúng tôi đang phát triển The Win City, một dự án đặt trọng tâm vào giá trị vì cư dân, dự kiến cung cấp khoảng 5.000 căn hộ mỗi năm," ông Thành chia sẻ, lấy Bình Dương (cũ) làm ví dụ điển hình về sự chuyển dịch sang mô hình căn hộ để giải quyết bài toán quỹ đất.
Chủ tịch HĐQT Bcons Lê Như Thạch chia sẻ kinh nghiệm phát triển hàng chục nghìn căn hộ vừa túi tiền bằng cách tối ưu diện tích và công năng sử dụng
Trong khi đó, Chủ tịch HĐQT Bcons Lê Như Thạch, một trong những doanh nghiệp thành công với phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng đã chia sẻ kinh nghiệm quý báu. Với gần 20.000 căn hộ đã phát triển và dự kiến bổ sung thêm 20.000 căn, Bcons đã chứng minh được hiệu quả.
Điểm then chốt là tối ưu diện tích và công năng. Bcons tập trung thiết kế các căn hộ nhỏ, điển hình là căn 45m² vẫn bố trí được hai phòng ngủ nhờ thiết kế thông minh, tương tự phong cách Nhật Bản. "Mức giá 1 đến 2 tỷ đồng giúp chúng tôi tiếp cận đúng nhóm khách hàng ở thực” - ông Thạch nói và nhấn mạnh, người mua quan tâm đến tổng giá trị, không phải đơn giá trên mỗi mét vuông.
Một lợi thế lớn khác của Bcons là tự chủ toàn bộ chuỗi từ thiết kế, thi công, quản lý dự án đến vận hành. Việc này giúp tối ưu chi phí ở mỗi khâu, đảm bảo giá bán cạnh tranh nhưng vẫn đạt tổng lợi nhuận. Ngoài ra, Bcons còn luôn tuân thủ pháp luật và tối giản thiết kế, ứng dụng công nghệ BIM để đẩy nhanh tiến độ, giảm chi phí và hạn chế phát sinh.
"Tất cả những yếu tố này tạo nên các sản phẩm căn hộ vừa túi tiền, đáp ứng đúng nhu cầu an cư của đại đa số người dân” - ông Thạch khẳng định.
Cơ hội lịch sử cho TP Hồ Chí Minh
TS. Huỳnh Thanh Điền - Giảng viên Trường Đại học Nguyễn Tất Thành, chỉ ra rằng một thị trường chỉ có triển vọng khi đáp ứng ba điều kiện: nhu cầu ở thực đủ lớn, doanh nghiệp phát triển sản phẩm phù hợp và dòng vốn lưu thông ổn định. Ông nhận định Vùng Động lực phía Nam đang đứng trước nhiều cơ hội mới.
.jpeg)
TS. Huỳnh Thanh Điền cho rằng, nhu cầu ở thực vẫn là động lực lớn nhất của thị trường. Việc tìm kiếm các giải pháp nhà ở vừa túi tiền đang trở thành ưu tiên hàng đầu của cả doanh nghiệp và chính phủ
Việc đầu tư hạ tầng mạnh mẽ, sắp xếp lại đơn vị hành chính và định hướng phát triển các khu vực vệ tinh của TP Hồ Chí Minh đang tạo ra không gian sống mới, chất lượng cao hơn và chi phí hợp lý hơn. Ông Điền cho rằng đây là thời điểm chủ đầu tư cần tập trung vào phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thật, thay vì chạy theo các phân khúc xa rời số đông.
PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, thành viên Tổ Tham mưu Thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP Hồ Chí Minh, nhìn nhận TP đang có cơ hội bứt tốc để đạt mục tiêu GRDP 1.000 tỷ USD theo Nghị quyết 98 sửa đổi. Với các lợi thế như Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC), lợi thế cạnh tranh về chi phí So với Singapore hay Dubai, dễ thu hút doanh nghiệp và chuyên gia quốc tế,…
Các chuyên gia kỳ vọng thị trường sẽ dần vận hành theo nhu cầu ở thật, hạn chế sự chi phối của hoạt động đầu cơ như giai đoạn trước. Sự vào cuộc đồng bộ từ chính sách, hạ tầng đến giải pháp của doanh nghiệp đang thắp lên hy vọng về một thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững, nơi giấc mơ an cư không còn là điều xa xỉ.
|
Với hơn 15 năm gắn bó với thị trường, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group Dương Long Thành đã chỉ ra bốn "lực cản" lớn đang khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở, gồm: Thu nhập bình quân chỉ tăng 6 đến 8% mỗi năm, trong khi giá nhà tăng 12 đến 20% mỗi năm suốt hơn một thập kỷ; Thị trường nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, bỏ qua phân khúc vừa túi tiền dù đây là nhóm có nhu cầu lớn nhất; Từ pháp lý, thuế, tiền sử dụng đất đến vật liệu xây dựng và chi phí vốn, tất cả đều tăng mạnh, đội giá thành sản phẩm; Lãi suất có xu hướng tăng trở lại trong giai đoạn 2024 đến 2025, khiến gánh nặng tài chính cho người mua nhà thêm chồng chất. |
